Продажа жилья долями

  • Автор темы welcomeinside
  • Дата начала
W

welcomeinside

Guest
Возник вопрос:
Если я продаю свою долю в квартире за 1 млн. (Отдельное свидетельство на долю по наследству, меньше 3-х лет).
Что происходит с моей налогооблагаемой базой? Сдаю 3НДФЛ с указанием суммы продажи + копию ДКП + заявление с просьбой уменьшить НОБ, чтобы налог с продажи не платить. И всё?
Или есть еще нюансы?
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Возник вопрос:
Если я продаю свою долю в квартире за 1 млн. (Отдельное свидетельство на долю по наследству, меньше 3-х лет).
Что происходит с моей налогооблагаемой базой? Сдаю 3НДФЛ с указанием суммы продажи + копию ДКП + заявление с просьбой уменьшить НОБ, чтобы налог с продажи не платить. И всё?
Или есть еще нюансы?

Не все так просто)) Почитайте дальше статью 220 НК: "При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле"

Проще говоря, вы пользуетесь вычетом не на 1 млн рублей, а на сумму от миллиона, пропорциональную доле в квартире. К примеру, если продаете 1/4 долю в квартире - то вычет (то есть "необлагаемая" сумма) составит 1/4 от миллиона = 250 тыс. рублей и тд.

Все это указывается в 3НДФЛ на следующий год. Копию ДКП нужно. Больше нюансов в общем-то нет)
 
OP
W

welcomeinside

Guest
Еще вопрос.
Если собственников долей к примеру 3, и каждому принадлежит по 1/3, то при единовременной продажей всех долей одному покупателю должны ли они сперва как-то официально известить друг друга о намерении продать свои доли? Ведь каждый из собственников имеет преимущество покупки перед сторонним покупателем...

Коряво выразился, но смысл кажется понятен.
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Еще вопрос.
Если собственников долей к примеру 3, и каждому принадлежит по 1/3, то при единовременной продажей всех долей одному покупателю должны ли они сперва как-то официально известить друг друга о намерении продать свои доли? Ведь каждый из собственников имеет преимущество покупки перед сторонним покупателем...

При единовременной продаже, то есть, если все три доли продаются ОДНИМ договором - никаких дополнительных "извещений" не нужно.
А вообще, это не "извещения", а так называемый "Отказ от преимущественной покупки". То есть, при продаже отдельно какой-то доли сособственники имеют права первоочередной, то есть преимущественной покупки продаваемой доли, и должны отказаться от этого права. Отказ этот должен быть письменным, и делается либо в регистрирующем органе непосредственно при сделке, либо в любое время заранее у нотариуса, либо заказным письмом с описью.
Можете почитать в ГК, 1 часть, статья, кажется, 250, или что-то рядом.
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
а если каждый свою долю продает отдельным договором?

Тогда регпалата потребует те самые отказы от преимущественной покупки. По крайней мере, при продаже первой доли. Вернее, при её регистрации))
Если к моменту продажи следующих долей этому же покупателю переход права по первой доле уже будет зарегистрирован и покупатель как бы уже сам станет сособственником - на продажу остальных долей отказы не понадобятся.

Только если вы продаете одному лицу, зачем это делать разными договорами? Да и покупателю наверняка больше хочется иметь одно свидетельство на всю квартиру, а не три... И госпошлина будет значительно больше. За каждую сделку - в общей сложности 2000 рублей. То есть за три сделки - уже 6000...
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
Прошу проконсультировать.
Покупалась квартира по ипотеке, ипотека выплачена, необходимо продать квартиру.
Собственность общая долевая, 2 свидетельства на руках.
Прочитал что продажа таких квартир сейчас только через нотариуса, у нотариуса это подтвердили. За услуги просят порядка 10 тысяч рублей. Хотел узнать, есть ли ещё какие то законные способы продать с наименьшими затратами?
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Прошу проконсультировать.
Покупалась квартира по ипотеке, ипотека выплачена, необходимо продать квартиру.
Собственность общая долевая, 2 свидетельства на руках.
Прочитал что продажа таких квартир сейчас только через нотариуса, у нотариуса это подтвердили. За услуги просят порядка 10 тысяч рублей. Хотел узнать, есть ли ещё какие то законные способы продать с наименьшими затратами?

Нет, долевая собственность теперь продается только через нотариуса. И это вам как-то довольно невысокую цену озвучили))) Видимо, квартира недорогая по кадастровой стоимости. Так в среднем получается от 12-13 до 20 тысяч.
И еще, имейте в виду, разные нотариусы могут озвучить чуть разную цену. Вернее, та часть, которая зависит от кадастровой стоимости (там процент) - она одна и та же, а вот за работу нотариусы могут взять больше, а могут и меньше. То есть, возьмите документы, свежий кадастровый паспорт с указанной стоимостью и пробегитесь по нескольким нотариусам.
Районной зависимости нет, сделку можно провести у любого нотариуса.
И не забудьте, что потом еще будет госпошлина 2000 рублей в рег палате (формально ее оплачивает покупатель на свое имя, но зачастую эти затраты суммируются и как-то делятся между сторонами).

После выплаты ипотеки обременение снять не забыли?
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
Нет, долевая собственность теперь продается только через нотариуса. И это вам как-то довольно невысокую цену озвучили))) Видимо, квартира недорогая по кадастровой стоимости. Так в среднем получается от 12-13 до 20 тысяч.
И еще, имейте в виду, разные нотариусы могут озвучить чуть разную цену. Вернее, та часть, которая зависит от кадастровой стоимости (там процент) - она одна и та же, а вот за работу нотариусы могут взять больше, а могут и меньше. То есть, возьмите документы, свежий кадастровый паспорт с указанной стоимостью и пробегитесь по нескольким нотариусам.
Районной зависимости нет, сделку можно провести у любого нотариуса.
И не забудьте, что потом еще будет госпошлина 2000 рублей в рег палате (формально ее оплачивает покупатель на свое имя, но зачастую эти затраты суммируются и как-то делятся между сторонами).

После выплаты ипотеки обременение снять не забыли?
Спасибо.
Обременения сняли, свидетельства заменили.
Просто продаём родственнику, хотим сделать просто смену владельца, думали обойдёмся пошлиной в 2000 и всё, а тут такое появилось.
Просто слышал что ещё ставят продажу в договоре 1 июня, т.е. до вступления в силу данного закона, у Вас не было случаев с такой продажей, как на это смотрят в кадастровой?
Также хотел узнать, может есть варианты перевода с общей долевой на совместную, а затем уже по рукописному договору продать и всё? не дешевле будет так и вообще так возможно?
 
Lady Winter

Lady Winter

Moderator
Регистрация
05.11.2008
Сообщения
24 993
Реакции
835
Баллы
113
И это вам как-то довольно невысокую цену озвучили))) Видимо, квартира недорогая по кадастровой стоимости.
тоже соглашусь, что цифры минимальные
на прошлой неделе нотариальные услуги были в районе 12 тыс при цене в договоре 1 млн руб

Также хотел узнать, может есть варианты перевода с общей долевой на совместную
нет такого варианта
совместная собственность возникает в определенных случаях - в силу закона
создать ее по договору нельзя


законных путей обход нотариального удостоверения сделок с долями - нет!
как вариант минимизации расходов - сначала можно провести сделку на 1/2, а потом уже всю квартиру продавать без нотариуса
но при озвученных вами 10 тыс за услуги, это не выгодно, ибо госпошлину в Росреестр нужно будет платить за 2 сделки
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
тоже соглашусь, что цифры минимальные
на прошлой неделе нотариальные услуги были в районе 12 тыс при цене в договоре 1 млн руб

нет такого варианта
совместная собственность возникает в определенных случаях - в силу закона
создать ее по договору нельзя


законных путей обход нотариального удостоверения сделок с долями - нет!
как вариант минимизации расходов - сначала можно провести сделку на 1/2, а потом уже всю квартиру продавать без нотариуса
но при озвученных вами 10 тыс за услуги, это не выгодно, ибо госпошлину в Росреестр нужно будет платить за 2 сделки
Большое спасибо за ответы, выхода нет, пойдём к нотариусу.
PS цена в 10 тысяч была озвучена примерно, в разговоре в нотариальной конторе, на самом деле может выйти конечно больше.
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Просто слышал что ещё ставят продажу в договоре 1 июня, т.е. до вступления в силу данного закона, у Вас не было случаев с такой продажей, как на это смотрят в кадастровой?


Мыслите верно) Теоретически, так сделать ничего не мешает - действие закона распространяется на отношения, возникшие после его вступления в силу. А закон о государственной регистрации у нас не предусматривает жесткого срока обращения в регистрирующий орган после заключения договора, то есть, можно подписать договор и обратиться за регистрацией перехода права и через год, главное - чтобы это сделали обе стороны договора))) Так что, теоретически - все складывается. Но как посмотрит на это непосредственно Росреестр, и конкретный регистратор - сказать затрудняюсь. Не исключаю, что спокойно зарегистрируют. Но так же не исключаю, что будет приостановка/отказ и придется совершать какие-то дополнительные телодвижения. Честно, пока не было возможности попытаться делать таким образом, ибо все долевые сделки, проведенные с этого момента нами, были достаточно прозрачные и не простые, и в них по различным причинам не было возможности сильно отодвигать дату договора (передача денег, передача объекта и тд, слишком многое завязано и в случае спорных моментов в будущем получили бы лишние проблемы).
Если у вас действительно родственники и договор по сути формальный - я бы на вашем месте попробовал, глядишь и прокатит.

Естественно, думаю, вы понимаете, что снятие обременения у вас должно было пройти тоже раньше этого срока.
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
Мыслите верно) Теоретически, так сделать ничего не мешает - действие закона распространяется на отношения, возникшие после его вступления в силу. А закон о государственной регистрации у нас не предусматривает жесткого срока обращения в регистрирующий орган после заключения договора, то есть, можно подписать договор и обратиться за регистрацией перехода права и через год, главное - чтобы это сделали обе стороны договора))) Так что, теоретически - все складывается. Но как посмотрит на это непосредственно Росреестр, и конкретный регистратор - сказать затрудняюсь. Не исключаю, что спокойно зарегистрируют. Но так же не исключаю, что будет приостановка/отказ и придется совершать какие-то дополнительные телодвижения. Честно, пока не было возможности попытаться делать таким образом, ибо все долевые сделки, проведенные с этого момента нами, были достаточно прозрачные и не простые, и в них по различным причинам не было возможности сильно отодвигать дату договора (передача денег, передача объекта и тд, слишком многое завязано и в случае спорных моментов в будущем получили бы лишние проблемы).
Если у вас действительно родственники и договор по сути формальный - я бы на вашем месте попробовал, глядишь и прокатит.

Естественно, думаю, вы понимаете, что снятие обременения у вас должно было пройти тоже раньше этого срока.

Обременение конечно снято раньше, и договор мне нужен как раз чисто формально, наверное так попробую для начала. Но что то подсказывает что не получится(((
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Да вот может, и получится. Нашел сейчас на сайте Росреестра некоторые разъяснения, и они в общем-то однозначно в вашу пользу, почитайте: http://rosreestr.ru/site/press/news/s-dolyami-k-notariusu/

Конечно, это просто как бы "мнение" одного из зам руководителей отделов Росреестра в субъекте (конкретно - в Татарстане), но, тем не менее, оно размещено непосредственно на портале Росреестра, да и вообще, объяснение вполне здравое и логичное - хотя, впрочем, и я выше написал по сути то же самое.

Будете читать - обратите внимание, там форматирование какое-то корявое, как бы подзаголовок каждого следующего абзаца прилеплен к предыдущему абзацу без пропуска. Конкретно ответ на наш вопрос - первые три строчки четвертого абзаца. Четвертая строка - это уже подзаголовок следующего абзаца)))
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Да давайте я вам скопирую сюда, с нормальным (на мой взгляд) форматированием.
Копирую:

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.
Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.

Вопрос: Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению?

Ответ: Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
Да давайте я вам скопирую сюда, с нормальным (на мой взгляд) форматированием.
Копирую:

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина.
Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться.

Вопрос: Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016. Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению?

Ответ: Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений. К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.

Большое спасибо за такие уточнения.
По результатам обязательно отпишусь.
 
Molodoi

Molodoi

Участник
Регистрация
05.10.2007
Сообщения
1 093
Реакции
3
Баллы
38
И так можно подвести итоги.
Договор подписали в конце "мая" (почему в кавычках могу рассказать в личной переписке), а в октябре подали на регистрацию права в Рег.палату документы. Сделка зарегистрирована. Документы с отметками получены.
Спасибо ещё раз за консультацию и за сэкономленные деньги Тину.
В разговоре с "девушкой из окна" Рег.палаты при сдаче документов, она сказала что раз на раз не приходится, могут и зарегистрировать, а могут и нет. Также обязала на документах написать, что с возможностью приостановке ознакомлены.
 
Тин

Тин

Активный участник
Регистрация
01.10.2006
Сообщения
46 783
Реакции
437
Баллы
83
Молодцы, что решились. С удачной сделкой)
 
Верх Низ