Да, схема не самая приятная для продавца. На практике сталкиваемся часто, пока все обходилось без последствий, т-т-т. В теорию лезть не буду, в статье выше довольно хорошо написано, да, думаю, и так все понимаете уже.
Небольшое дополнение к статье: если будете делать одновременно с распиской о первоначальлном взносе "встречный" формальный договор займа, то проведите эти деньги через любой банк, к примеру, через Сбер. Ну, если есть свободные суммы для такой операции. Банально придти с покупателями в банк и от своего имени зачислить на их счет. Все, договор займа доказательно "денежный". Естественно, они тут же снимают эти деньги и возвращают вам.
В целом по ситуации, нужно отталкиваться от ликвидности объекта и спроса на него по выставленной цене. Если вы уверены, что найдутся покупатели без этих завышений - тогда, конечно, можете с чистой совестью отказаться. Если же, к примеру, цена явно завышена, или объект очень уж "сложный" в продаже, то есть, покупатели явно не стоят в очередь - тут уж приходится рассматривать все варианты.
Не забудьте про налоги - но, видимо, если речь в принципе идет о возможности завышения, то квартира в собственности явно более 5 (или в некоторых ситуациях 3) лет и продавец от налога освобожден в любом случае.
journal.tinkoff.ru 
