Цены на жилье могут снизиться на 50%

[Пиво]

Тогда как объяснять кол####ия цен на квартиры в зависимости от ипотеки. Только начинают выдавать всем подряд - цены тут же расти начинают.

Флуктуации, также как на фондовом рынке кол-во ликвидности с утра влияет на волатильность в течение дня. Я привёл расчёт справедливых уровней цен. То есть, если на выхлопе меньше 6%, то инвестиционные деньги в недвижимость не идут, если выше 6% то идут (цифра 6% взята эмпирически, но думаю близка к реальности). Более того, что сильном снижении денежного потока, например ниже 2% годовых, не исключаю сброс инвестиционных квартир в рынок, ибо реально дорого и есть более выгодные вложения (но пока такого на наше рынке вроде не случалось, разве что в 2008-м). Те кто берут в ипотеку, берут явно не с инвестиционными намерениями. И да, можно использовать этот момент спекулятивно.
ЗЫ. Я привёл эти расклады для форумянина, с которым вы ругаетесь)) Дабы было понятно, что ниже определённого уровня падения цен не будет, из-за инвестиционной привлекательности таких вложений.

 

[Denwer]

Флуктуации, также как на фондовом рынке кол-во ликвидности с утра влияет на волатильность в течение дня. Я привёл расчёт справедливых уровней цен. То есть, если на выхлопе меньше 6%, то инвестиционные деньги в недвижимость не идут, если выше 6% то идут (цифра 6% взята эмпирически, но думаю близка к реальности). Более того, что сильном снижении денежного потока, например ниже 2% годовых, не исключаю сброс инвестиционных квартир в рынок, ибо реально дорого и есть более выгодные вложения (но пока такого на наше рынке вроде не случалось, разве что в 2008-м). Те кто берут в ипотеку, берут явно не с инвестиционными намерениями. И да, можно использовать этот момент спекулятивно.

Другими словами, твоя теория говорит о том, что именно съемное жилье больше влияет на цену, нежели ипотечники? Но ведь инерционность арендного рынка очень большая. Например. Сейчас выгодно сдавать жилье. Мне нужно купить квартиру, сделать ремонт, потом сдать в аренду. А потом если это становится не выгодным, все не кинуться сразу продавать эти квартиры. Многие будут по инерции еще несколько лет сдавать квартиру. Ну и по поводу ипотеки. Если сейчас будут выдавать под 5% годовых и без справки о ЗП(чисто гипотетически), цена на квартиры уйдет в космос.

 

[Пиво]

Другими словами, твоя теория говорит о том, что именно съемное жилье больше влияет на цену, нежели ипотечники? Но ведь инерционность арендного рынка очень большая. Например. Сейчас выгодно сдавать жилье. Мне нужно купить квартиру, сделать ремонт, потом сдать в аренду. А потом если это становится не выгодным, все не кинуться сразу продавать эти квартиры. Многие будут по инерции еще несколько лет сдавать квартиру. Ну и по поводу ипотеки. Если сейчас будут выдавать под 5% годовых и без справки о ЗП(чисто гипотетически), цена на квартиры уйдет в космос.

Да не кинутся, будет некий временной лаг, после которого "кинутся" не все. Вопрос какие доходности будет тогда предлагать рынок банковских депозитов и ОФЗ. Обычно недвижимость стоит несколько ниже по доходности.
Про 5% согласен - сразу космос. Кстати в моменте Сбербанк (главные маркет-мейкер на рынке ипотеки). Ведёт себя весьма умно и не допускает ни "переливов" ни "недоливов" денежной массы в ипотеке. Дабы было хорошо всем))

 

[SciFi]

Я предлагаю применить ... метод дисконтированных денежных потоков (врядли кто чего понял). Но теперь на пальцах. Какой денежный поток может сгенерировать купленное жильё? Прально - аренду. Смотрим стоимость аренды 1к в центре. 10-15 тыр в месяц (чистыми). Условно примем, что чистыми арендодатель получает 10 тыр. В год 120 тыр. Примем за приемлемую ставку доходности текущую безрисковую ставку по банковским депозитам на сей момент (это примерно 6% годовых). Стало быть 120 тыр - это наши 6% годовых. Какую сумму надо вложить под 6%, чтобы на выходе получить 120 тыр в год? Прально 2 мио. Если прикинем, что возможно ещё и реинвестирование (ибо 10 тыр мы ежемесячно получаем и врядли под подушку их кладём), то наша доходность несколько выше 6%, соответственно ценник не 2 мио, а несколько выше 2.2-2.5 мио. Что собсно примерно отражает реальность (то бишь рыночная стоимость жилья, которое можно сдать за 10 тыр в месяц, примерно 2,2-2,5 мио). Отсюда интересный вывод, что ценники на жильё зависят... от стоимости аренды и вообще спроса на аренду жилья. О падении цен на жильё, можно будет говорить, когда упадёт спрос на аренду, причём реально цены начнут реагировать с лагом примерно полгода, после этого. Как-то так. Лозунг, что цены не будут расти, потому что у людей денег нет на покупку... ну несколько несостоятелен, поскольку достаточно, чтобы у людей были деньги на ... аренду))

интересная теория, но как она связана с практикой? я не про Саратов.
Пиво, возможно эта теория работает на Западе, в более формализированных экономических реалиях. Но не в Москве и не в России.
По поводу же расчётов то они у тебя +/- 20-50% от реальных цифр.

 

[Sprut]

Недвижимость должна дешеветь по определению когда будут технологии развиты, а у нас все по старинке делают, а прибыли пропивают в забугорье
Вы только вдумайтесь какие цены на недвижимость на окраинах (оно не стоит столько)

 

[KEEPER]

Вы только вдумайтесь какие цены на недвижимость на окраинах (оно не стоит столько)

А в центре стоит как будто?)))) Можно много объяв найти с ценами до 30 лямов включительно...чем думают продаваны одному богу известно..... Выход из ситуации организация каких-нибудь независимых объективных оценщиков выше оценки которых физически нелья будет продать квартиру(сделку нельзя будет провести). Ну и следить за ними.... Да и квартирки сданные, к воторых никто не проживает обложить налогом каким-нить. Но это фантастика.

 

[алекс99]

А в центре стоит как будто?)))) Можно много объяв найти с ценами до 30 лямов включительно...чем думают продаваны одному богу известно..... Выход из ситуации организация каких-нибудь независимых объективных оценщиков выше оценки которых физически нелья будет продать квартиру(сделку нельзя будет провести). Ну и следить за ними.... Да и квартирки сданные, к воторых никто не проживает обложить налогом каким-нить. Но это фантастика.

Это не фантастика, это бред. Цены формирует рынок и пока кваптиры или любые другие товары покупают, то какие нафиг оценщики? Я вот считаю приору за пол ляма бредом и что?

 

[KEEPER]

Это не фантастика, это бред. Цены формирует рынок и пока кваптиры или любые другие товары покупают, то какие нафиг оценщики? Я вот считаю приору за пол ляма бредом и что?

В коррупционной стране с неравномерным и зачастую несправедливым распределением доходов и прочего.... рынок не будет работать так, как он должен работать в теории. Что и наблюдается на практике.

 

[алекс99]

В коррупционной стране с неравномерным и зачастую несправедливым распределением доходов и прочего.... рынок не будет работать так, как он должен работать в теории. Что и наблюдается на практике.

Значит вы за тоталитаризм? Ну так и надо было с этого начинать. Ну тогда и уровень зарплат надо ограничить, а предпренимательство вообще отменить.

 

[ENZO]

Недвижимость должна дешеветь по определению когда будут технологии развиты, а у нас все по старинке делают, а прибыли пропивают в забугорье
Вы только вдумайтесь какие цены на недвижимость на окраинах (оно не стоит столько)

например? Жаль у нас не строят из клинкера, как на западе. В Москве и Питере начинают осваивать данный продукт. Я уж не говорю о методах постройки самого здания. Кстати вопрос к Алекс99, а почему у нас, первое: при сдаче жилья, даже элементарно штукатурку не делают в квартирах. И второе: почему таков процент брака при окончательной сдаче объекта (перекошенные рамы, перепады плит, неровный кирпич).

 

[KEEPER]

Значит вы за тоталитаризм? Ну так и надо было с этого начинать. Ну тогда и уровень зарплат надо ограничить, а предпренимательство вообще отменить.

Я об этом не писал и против тоталитаризма....я за свободный рынок-замечу конкурентный, а не гнилой с кучей перекупов и барыг.

 

[Denwer]

я за свободный рынок-замечу конкурентный, а не гнилой с кучей перекупов и барыг.

Вот тут противоречие, рынок не может быть свободным и без барыг.

 

[Sprut]

Вот тут противоречие, рынок не может быть свободным и без барыг.

Можно налог с продажи поднять до того уровня, что бы перепродажа была не выгодна

 

[Denwer]

Можно налог с продажи поднять до того уровня, что бы перепродажа была не выгодна

Причем только перекупам? Или всем?

 

[Sprut]

Причем только перекупам? Или всем?

Я не сторонник этого

 

[Sprut]

Я могу предположить, что при желании можно строить быстрее и дешевле это факт. И считаю что государство должно заниматься этим, но навредили это будет... Людьми которые по уши в кредитах управлять легче

 

[ENZO]

Я могу предположить, что при желании можно строить быстрее и дешевле это факт. И считаю что государство должно заниматься этим, но навредили это будет... Людьми которые по уши в кредитах управлять легче

ну не из облицовочного кирпича надо строить..Конечно он дешевле, но все же. И не сдавать объект, с перепадами и косыми рамами + плитами наперекосяк. Сдают на отъ***сь

 

[Denwer]

Я могу предположить, что при желании можно строить быстрее и дешевле это факт. И считаю что государство должно заниматься этим, но навредили это будет... Людьми которые по уши в кредитах управлять легче

Пока еще все начинания государства оборачиваются сверх убытками и нулевым результатом. Что суперджет строили, в итоге просрали много денег и ничего нет по сути. Что наши падающие спутники. Слово государство нужно подразумевать - откаты и коррупция.

 

[алекс99]

например? Жаль у нас не строят из клинкера, как на западе. В Москве и Питере начинают осваивать данный продукт. Я уж не говорю о методах постройки самого здания. Кстати вопрос к Алекс99, а почему у нас, первое: при сдаче жилья, даже элементарно штукатурку не делают в квартирах. И второе: почему таков процент брака при окончательной сдаче объекта (перекошенные рамы, перепады плит, неровный кирпич).

Интересно, почему вопрос ко мне? Я как-бы не строитель.

 

[KEEPER]

ну не из облицовочного кирпича надо строить..Конечно он дешевле, но все же. И не сдавать объект, с перепадами и косыми рамами + плитами наперекосяк. Сдают на отъ***сь

С каждым годом все хуже и хуже сдают. Мотивируя отсуствие стен свободной планировкой....цену при этом никто не снижает. Вангую скоро без окон и дверей будут сдавать-типа сами поставите.