Как сейчас купить квартиру?

[Andrey Ford]

я продал перед НГ квартиру в Центре по 50т за квадрат
Тин правильно написал,что возможен вариант кидняка,но на малых суммах -1млн ,опасаться особо нечего, вот если вы уже будете продавать трешку или коттедж от 4млн, я бы действовал через ячейку

Viktor, а ваши исследования для чего?

 

[VIKT0R]

я продал перед НГ квартиру в Центре по 50т за квадрат

Viktor, а ваши исследования для чего?

1. Так в 2007-м 50тыс. за метр просили за однушку чуть ли не на окраине.
2. Было интересно, что эти цифры значат. Посчитал, запостил. Общее количество регистрационных действий по ипотеке за первое полугодие '08 года – 7456. В предыдущие года не думаю, что сильно иные цифры были. За 1 год невозвраты произошли у 30% ипотечников, т.е. примерно каждого 10-го, купившего квартиру за последние 3 года.

 

[Andrey Ford]

1. Так в 2007-м 50тыс. за метр просили за однушку чуть ли не на окраине.
2. Было интересно, что эти цифры значат. Посчитал, запостил. Общее количество регистрационных действий по ипотеке за первое полугодие '08 года – 7456. В предыдущие года не думаю, что сильно иные цифры были. За 1 год невозвраты произошли у 30% ипотечников, т.е. примерно каждого 10-го, купившего квартиру за последние 3 года.

сорри, но по 50т не было однушек на окраине в 2007-2008, поверте

сейчас кол-во сделок увеличилось-это факт, наметилась стабилизация, рост цен будет, но не такой стремительный,как раньше
к уровню 2008г придем года через 2-3

 

[VIKT0R]

сорри, но по 50т не было однушек на окраине в 2007-2008, поверте

Сам видел за 1.6-1.8 в заводском. Может, это были хотелки. Но мне этого было достаточно, чтобы не думать о покупке. Да и в инете тоже так написано. Но я понимаю, что там может быть филькина грамота.

А какие цены были, напомните пожалуйста.
Интересны горбики на среднем графике с апреля 08. Точно такие же есть после сообщения в августе 09, что рынок достиг дна, но у 5-ти этажек и на минимуме. У 9-ти вплоть до декабря 09 их нет. Только картинку не сохранил с топметра. Все это дает основание предположить, что если сегодняшняя средняя в 30 тыс. руб снизится до 25 тыс. руб, рынок реально оживет. Правда, неизвестно на какой период. Если не снизится, оживет к концу 2010 и будет постепенно восстанавливаться еще 1-2 года до значений 08 года.

 

[Andrey Ford]

Сам видел за 1.6-1.8 в заводском. Может, это были хотелки. Но мне этого было достаточно, чтобы не думать о покупке. Да и в инете тоже так написано. Но я понимаю, что там может быть филькина грамота.

А какие цены были, напомните пожалуйста.
Интересны горбики на среднем графике с апреля 08. Точно такие же есть после сообщения в августе 09, что рынок достиг дна, но у 5-ти этажек и на минимуме. У 9-ти вплоть до декабря 09 их нет. Только картинку не сохранил с топметра. Все это дает основание предположить, что если сегодняшняя средняя в 30 тыс. руб снизится до 25 тыс. руб, рынок реально оживет. Правда, неизвестно на какой период. Если не снизится, оживет к концу 2010 и будет постепенно восстанавливаться еще 1-2 года до значений 08 года.

я тоже хочу за квариру в Солнечном 1,6млн, но по этой цене она бы ушла в докризисное время, сейчас ее цена 1,1 млн
просто по тем ценам пытались еще продавать в кризис-это были просто хотелки, а не реальная картина
по 25т цены уже давно есть и даже дешевле,тот же Солнечный,Юбик,Заводской

 

[VIKT0R]

по 25т цены уже давно есть и даже дешевле,тот же Солнечный,Юбик,Заводской

Есть. Средняя цена ипотечной сделки 27 тыс. на ноябрь 09. Снизилась с мая (была 31.9). Средний срок кредита 15.5 лет. Первоначальный взнос ~35%. По АИЖК (а это самый низкий процент) показатели в аттаче.
С доходами у саратовцев пипец. Осмелюсь предположить, что трансфертов в регионы не будет, накачки с банков не будет. 10 год правительство будет смотреть, что сделало за 9 год.

 

[Vermot]

Есть. Средняя цена ипотечной сделки 27 тыс. на ноябрь 09. Снизилась с мая (была 31.9). Средний срок кредита 15.5 лет. Первоначальный взнос ~35%. По АИЖК (а это самый низкий процент) показатели в аттаче.
С доходами у саратовцев пипец. Осмелюсь предположить, что трансфертов в регионы не будет, накачки с банков не будет. 10 год правительство будет смотреть, что сделало за 9 год.

т.е если доходы пойдут вверх то на основании всех таблиц можно понимать что и цены на жилье подскочут?

 

[VIKT0R]

Здесь важна психология ценообразования.
Раньше обещали не менее 20% рост в год. Соответственно, продавцы даже обособленно друг от друга повышали цены, потому что "все так делали и обещали рост".
По сути еще за полгода до начала падения цен квартиры уже не продавались.
То есть больших денег на покупку уже не осталось.
Если учесть, что кризис затронул в первую очередь бизнес, то больших денег не будет еще годик, если из кризиса уже выходим.

Понижение средней зарплаты в 2 раза скорее всего из-за новости, что недвижимость пошла вниз. Это покупают те, кому она действительно нужна. Если бы я получал 40 и мне понизили до 20 фиг бы я ее купил в ипотеку.

Значит, целевая аудитория ипотеки сейчас - люди со стабильным заработком в среднем 15-20 тысяч. Учтите, с белым заработком. И их потенциально станет еще меньше в 2010, так как предприятия-гиганты сокращают персонал.
А осенью было больше таких покупателей, чем летом. И все равно метр упал в цене.

Если пойдут в ипотеку люди с заработком 40+20 тысяч, как это было в мае, метр вырастет немного к концу года. Но надо учитывать, что банк требует стабильный доход последние полгода.
В Саратове 600 тыс. жителей, зарабатывающих больше 8 тысяч где-то 200 тыс. Из них с доходом больше 30 т.р. - около 20 тысяч.
За 3 года продано 36 тыс. кваратир "с нуля". Остальные 100 тысяч - альтернативки. Из тех 20 тысяч жителей больше половины покупать еще квартиру вряд ли будут.

Соотвественно, если ситуация стабилизируется, есть полгода, чтобы решить квартирный вопрос на не растущем рынке.

По сути, в Энгельсе уже можно купить малосемейку 23кв.м за 550 тыс. Или снимать за 3.5-4 тыс. Это если совсем приперло. Или на комсе за 600-650. Но кто, сумевший заработать такие деньги, туда жить поедет... А вот в ипотеку 200 тыс + кредит могут пойти те самые с заработком в 15 тысяч.

Еще есть такой вариант как комната. После приватизации и повышения цен на жкх содержать комнату стоит 1.5 тысячи в месяц. А сдают за 3 максимум. Сдавать не выгодно. Соотвественно, предложения комнат на рынке будет много.
Их могут купить те, кто честно копил и боится, что цены опять пойдут вверх и они не купят уже ничего. Но и это не главное. Главное, если комнаты пойдут вниз (а они пойдут вниз раньше квартир, вверх - позже квартир), то скоро и квартиры опустятся в цене.

 

[Unlimited]

-0,67% с 13.01 по 20.01.2010 года
средняя стоимость квадратного метра 29998 руб.

http://www.topmetr.ru/

 

[VIKT0R]

-0,67% с 13.01 по 20.01.2010 года
средняя стоимость квадратного метра 29998 руб.

Знаем. Не все данные есть, но из того, что выцепил в вебархиве, получился такой вот график цен за 3 года (02.07/01.10). Обратите внимание на июль-август 09 года. Как раз когда Греф сказал, что недвижка достигла дна. Только он это про Москву говорил. Там действительно цены сейчас как 3 года назад :biggrin: У нас пока держатся.
На графике февраль-апрель 07 показательно-интересен. Цены сильно повысились, а потом взялась куча желающих снять и мало желающих сдать. То же самое в меньших масштабах было в 08 году. Сейчас диаметрально наоборот.

 

[krmaksim]

В Саратове 600 тыс. жителей, зарабатывающих больше 8 тысяч где-то 200 тыс. Из них с доходом больше 30 т.р. - около 20 тысяч.

Сам то в это веришь? Мне кажется их намного больше.

 

[VIKT0R]

Когда кажется - креститься надо.
Один человек работает в "нормальной" фирме и удивляется, как можно жить на 15 тысяч в месяц. Второй - на заводе и получает 8 тысяч, недоумевая, как можно заработать больше.
По данным статистики средняя зарплата в Саратове на дек. 09 года - 13 тысяч.
Если взять пропорции малой фирмы в 10 человек (1:10), то выйдем на 1 зарплату в 50 тысяч и 9 зарплат по 10 тысяч. Если чуть крупнее предприятие, то 1:20 и зарплата директора будет уже 100 тысяч. В крупных госконторах зарплата обычного сотрудника может быть и 8 тысяч, и 5 тысяч. У руководителя же около полумиллиона. Это все в среднем дает 13 тысяч.
Если бы у бОльшей части сотрудников были означенные средние 13 тыс руб, то это плечо имело бы бОльший весовой коэфф. и средняя з.п. получилась бы намного выше, около 18 тысяч.
А пока выходит так. Правда, 20 тысяч человек - это на самом деле не мало. Это каждый десятый из населения рабочего возраста.

 

[krmaksim]

Когда кажется - креститься надо.
Один человек работает в "нормальной" фирме и удивляется, как можно жить на 15 тысяч в месяц. Второй - на заводе и получает 8 тысяч, недоумевая, как можно заработать больше.
По данным статистики средняя зарплата в Саратове на дек. 09 года - 13 тысяч.
Если взять пропорции малой фирмы в 10 человек (1:10), то выйдем на 1 зарплату в 50 тысяч и 9 зарплат по 10 тысяч. Если чуть крупнее предприятие, то 1:20 и зарплата директора будет уже 100 тысяч. В крупных госконторах зарплата обычного сотрудника может быть и 8 тысяч, и 5 тысяч. У руководителя же около полумиллиона. Это все в среднем дает 13 тысяч.
Если бы у бОльшей части сотрудников были означенные средние 13 тыс руб, то это плечо имело бы бОльший весовой коэфф. и средняя з.п. получилась бы намного выше, около 18 тысяч.
А пока выходит так. Правда, 20 тысяч человек - это на самом деле не мало. Это каждый десятый из населения рабочего возраста.

Перекрестился, не помогло. По данным переписи 2002 года в Саратове 830 тыс. человек (http://www.fashioner.ru/index.php?path=node/37). По данным той же переписи в России 61% людей трудоспособного возраста. Пускай грубо 10% вообще не работает и морально разлагается (безработные, пьяницы, тунеядцы). Итого 50% населения где то работают или как то зарабатывают. Получается 400 тысяч, но никак не 200. Откуда цифра 200 тысяч?

 

[krmaksim]

Перекрестился, не помогло. По данным переписи 2002 года в Саратове 830 тыс. человек (http://www.fashioner.ru/index.php?path=node/37). По данным той же переписи в России 61% людей трудоспособного возраста. Пускай грубо 10% вообще не работает и морально разлагается (безработные, пьяницы, тунеядцы). Итого 50% населения где то работают или как то зарабатывают. Получается 400 тысяч, но никак не 200. Откуда цифра 200 тысяч?

Идем далее. По данным того же Росстата численность населения с зарплатой более 30 тыс. (3,8+2,5+2,8+2,6+1,5) 13,2%. (http://www.gks.ru/wages/wag09.htm) Скинем на то, что регион у нас не из богатейших, оставим 10%. Итого 400 000 * 10% = 40 000. То есть 40 тыс. человек с зарплатой более 30 тыс. рублей.

 

[VIKT0R]

На 05.09г. безработица в Саратове 14.35% + 5.16% предбезработных от экономически активных (61%). Из экономически активных выкидываем офиц. безработных, получаем.
830*,61*,85=414 тыс. Вот из этих тысяч отсчитываем доли зарплаты.

 

[krmaksim]

Ну так я и посчитал от 400 тысяч, и получилось 40 тыс., а никак не 20. Хотя статистика вещь спорная, и доверять ей на 100% я бы не стал)))

 

[Andrey Ford]

По предварительным итогам 2009 года, в Саратовской области в рамках соципотеки кредитными организациями выдано 270 ипотечных жилищных кредитов на 230 с лишним млн руб.

Заключено 483 договора на перечисление сумм компенсации части расходов, связанных с погашением процентов по ипотечному кредиту, полученному для приобретения или строительства жилого помещения. На компенсацию израсходовано более 170 млн из облбюджета.
Несмотря на негативные последствия экономического кризиса, сообщает облминстрой, в области продолжает действовать социальная ипотека.

http://realty.sarbc.ru/news/?id=96999

 

[VIKT0R]

Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005 –2009) 50 страниц текста.
http://www.rusipoteka.ru/filemanager/download/25030

Раскопал на сайте ЦБ данные по наличной денежной массе в стране.
Скорости изменения цен на квартиры и наличия денег на руках сходятся до пика и устаканиваются с сентября. Если верить Кудрину, что такого увеличения денежной массы как в 06-07 годах (40%) у нас не будет, а будет не более 12-20%. А в 10 году она вряд ли вырастет. Крупный бизнес просто-так не сокращает 10-25% работников.
Увеличение стоимости квартир в январе-феврале было в Саратове всегда, это преимальные деньги. В 10 году большие премии (около 100 руб) урезали в 2/3 случаях.

 

[VIKT0R]

Вообще есть еще одна теория. О том, что все люди, которые могли купить себе квартиру, уже ее купили во время гонки цен последние несколько лет. Если взять тех же 40 тысяч человек с зарплатой больше 30 тыс. и количество сделок по "чистой" купле квартир, за 3 года будет около 20 тыс. таких сделок минус перекупы плюс альтернативные сделки. То есть банально народа с деньгами не осталось. А из тех, у кого они есть, не все будут покупать очередную квартиру либо пока не расплатятся либо по причине наличия бутиков и подружек либо просто влом снова тратить деньги на детей - пусть сами зарабатывают ))). Плюс неизвестно что будет с единым реестром и налогом на недвижимость. Путин задался целью сделать его по-настоящему единым и дифференцировать налог на недвижимость. А еще есть планы на постройку Юбилейного-2 с дешевым жильем. Тогда прогнозируется рост цен лет через 10.

 

[Andrey Ford]

Стоимость бивалютной корзины может скоро достичь 38 рублей - Улюкаев

17:21 22/01/2010

МОСКВА, 22 янв - РИА Новости. Стоимость бивалютной корзины может достичь уровня 38 рублей в относительно близкое время, заявил в пятницу первый зампред Банка России Алексей Улюкаев.

"Этот механизм (пассивных интервенций) не прошел испытания ближе к верхней границе плавающего коридора, то есть когда мы должны осуществлять пассивные операции по продаже валюты. Думаю, это вопрос относительно близкого времени", - сказал Улюкаев, выступая на международной конференции "Россия и мир: вызовы нового десятилетия".

С 23 января 2009 года Банк России завершил процесс девальвации рубля и зафиксировал границы коридора бивалютной корзины на уровнях 26 рублей - 41 рубль. При этом с февраля прошлого года ЦБ в дополнение к фиксированному использует плавающий коридор бивалютной корзины, границы которого автоматически корректируются в зависимости от объема валютных интервенций ЦБ РФ.

В настоящее время границы плавающего коридора бивалютной корзины (0,55 доллара и 0,45 евро) установлены на отметках 35-38 рублей. К моменту закрытия валютных торгов в пятницу стоимость бивалютной корзины составила 35,42 рубля, при этом за день она подорожала на 25 копеек.
По словам Улюкаева, высокая степень волатильности на валютном рынке является данностью. "Бизнес и население привыкают к волатильности", - констатировал он.
Улюкаев отметил, что ЦБ не будет менять цели по курсу, а будет ставить цель по сглаживанию волатильности. При этом регулятор будет использовать как активные (внутри плавающего коридора), так и пассивные (на границе коридора) интервенции. "Но последние будут сокращаться, активные интервенции будут увеличиваться, как в течение последних двух месяцев", - сказал первый зампред Банка России.
Таким образом, по его словам, концепция инфляционного таргетирования будет модифицирована. Это означает, что ЦБ не будет брать на себя обязательства не вмешиваться в ситуацию на внутреннем валютном рынке.
Улюкаев признал, что кол####ия в паре доллар-рубль выше, чем в паре евро-доллар на Forex. "Это великовато. Оно должно быть не больше, чем в парах основных валют на международном рынке", - сказал первый зампред ЦБ.
Позже Улюкаев пояснил, что в 2010 году возможны неоднократные движения стоимости корзины и в ту, и в другую сторону. "В этом году мы увидим операции и на нижней, и на верхней границе плавающего коридора", - сказал Улюкаев, добавив, что границы плавающего коридора бивалютной корзины в настоящее время (35-38 рублей) могут смещаться.

В то же время, ширина коридора в 3 рубля Центральный банк устраивает. "Увеличивать ее я резона не вижу", - сказал первый зампред ЦБ.
Высокая волатильность валютных курсов будет связана с динамикой притока и оттока капитала, пояснил Улюкаев.
Отвечая на вопрос об инвестировании Центробанком средств международных резервов, он отметил, что существенных изменений не произошло. Доля резервов, инвестированных в казначейские облигации США, остается стабильной - чуть более трети объема резервов. Улюкаев добавил, что облигации МВФ ЦБ еще не приобретал.


http://www.rian.ru/economy/20100122/205823853.html