Нужна юридическая помощь в вопросе покупки квартиры!

[Maximusss87]

Здравствуйте!
Хотел бы попросить помощи у знающих людей и рассказать свою историю приобретения первой недвижимости.
Итак, родился я за пределами областного центра. Сейчас же здесь работаю и последние несколько лет снимаю в Саратове квартиру. Но вот в начале этого года решился взять ипотеку! Несколько месяцев искал и определялся с выбором и наконец подобрал то, что меня устраивает.
Квартира находится в Лесной Республике. Дом сдан. Все документы у продавцов на руках. Был только один нюанс - эта квартира оформлена на бабушку, которой 93 года. Сейчас действует какая-то социальная программа(точно не знаю) по поддержке участников ВОВ, и эту квартиру она получила именно по этой программе, и сразу же решила продать. А так как у бабушки плохое здоровье - продавали её по генеральной доверенности родственники этой бабушки. Я впервые сталкивался с вопросами подобного рода и вначале раздумывал соглашаться/не соглашаться на такую сделку. Однако после разговора с риэлторами и юристами моего банка-кредитора, которые сказали что это обычная практика - решил согласиться и оставил задаток.
И все бы было хорошо, если бы не одно НО. В воскресенье вечером, т.е. позавчера, бабушке-хозяйке квартиры стало очень плохо и её увезли в больницу. Она перенесла инсульт. В таком возрасте, как сказали врачи, подобные приступы могут стать критичными в любой момент...
Поэтому её родственники взяли и на следующий же день, т.е. вчера зарегистрировали в рег.палате сделку, по которой эта квартира переходит в собственность мужа внучки этой бабушки. И теперь он(муж внучки) 17 мая получит на руки свидетельство о том, что он является собственником данной квартиры.
В принципе они все так же хотят эту квартиру продать - она им не нужна. Меня же этот вариант полностью устраивает. Мы вчера с ними встречались и решили что по нашим договоренностям менять ничего не будем, единственное изменение: теперь я буду покупать не у бабушки, а у мужа её внучки. Но для этого надо дождаться окончания оформления квартиры в собственность мужа внучки, т.е. 17 числа. В принципе время меня не поджимает и я готов ждать эти 2,5 недели.

Однако, меня опять разрывают сомнения! Не будет ли у меня в дальнейшем каких-либо проблем с моим правом собственности на эту квартиру??? Не выплывут ли через какое-то время какие-либо новые подробности какой-нибудь из проведенных за это короткое время сделок...?
Поэтому конечно хотелось бы посоветоваться со знающим юристом на эту тему... Может здесь на форуме есть такие люди? Либо может кто-то посоветует своего знакомого-юриста, который сможет за определенную плату меня проконсультировать? и сколько такие услуги будут стоить...? Еще эти праздники майские... нескончаемые... во время них наверно и работать толком никто не будет...
Вообщем, заранее спасибо! Максим.

 

[Тин]

Максим, вся описанная вами ситуация находится в правовом поле, то есть по сути нигде нарушения закона не усматривается. Единственное важно знать - что бабушка не лишена дееспособности.
Доверенность от неё делали не так давно? Не в курсе, нотариус требовал (а) прохождения псих экспертизы? Обычно у пожилых людей, тем более, в таком возрасте, они требуют. Если да - тогда, думаю, проблемы вообще закрыты. Бабушка была (по аналогии с авто) "первым" хозяином, при её дееспособности и действительной доверенности сделка отчуждения абсолютно законна.
Более того, с 1 марта этого года у нас отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилья, поэтому теперь договор считается заключенным с момента его подписания, и в палате регистрируется лишь переход права собственности, так что теоретически даже смерть бабушки ДО регистрации перехода права и выдачи свидетельства новым собственникам не будет нарушением закона.
Остается еще человеческий фактор - если у бабушки есть еще родственники (дети/внуки), которые хотят отщипнуть что-то от пирога и будут судиться, но особых оснований для исхода дела в их пользу я не вижу, особенно, повторю, если при выдаче доверенности была проведена псих экспертиза.

Ну и еще , если у вас есть риэлтеры/юристы банка, согласуйте вопросы с суммой, которую будете указывать в договоре (не забывайте, что квартира в собственности менее 3 лет) и устроит ли эта сумма вас и банк.

 

[Maximusss87]

Спасибо большое, Валентин, за содействие! Я давно уже являюсь пользователем данного форума, перечитал здесь все темы по недвижимости, и Ваши посты в том числе!
Генеральную доверенность от бабушки делали в самом конце марта(вроде бы 27 марта). А вот делалась ли при этом псих экспертиза я не узнавал...(
Значит, если я правильно понял, если такая справка не делалась(т.е. ген.доверенность выдавалась без проверки бабушкин а дееспособность) и через какое-то время(скажем через год или два) объявятся какие-нибудь другие родственники и заявят, что сделка по продаже квартиры бабушкой мужу её внучки недействительна - это будет поводом для судебного разбирательства? Так выходит...?
По поводу суммы, указываемой в договоре, и налога мы и с банком и с хозяевами все решили еще в самом начале! Дело в том что перед сделкой проводится независимая экспертиза по оценке стоимости квартиры. И если эта цифра и цифра указываемая в договоре купли/продажи будут отличаться более чем на какую-то определенную величину - банк не пропустит такую сделку. Поэтому в договоре мы будем указывать полную стоимость квартиры, которая совпадет со стоимостью оценки!

 

[Тин]

Спасибо большое, Валентин, за содействие! Я давно уже являюсь пользователем данного форума, перечитал здесь все темы по недвижимости, и Ваши посты в том числе!
Генеральную доверенность от бабушки делали в самом конце марта(вроде бы 27 марта). А вот делалась ли при этом псих экспертиза я не узнавал...(
Значит, если я правильно понял, если такая справка не делалась(т.е. ген.доверенность выдавалась без проверки бабушкин а дееспособность) и через какое-то время(скажем через год или два) объявятся какие-нибудь другие родственники и заявят, что сделка по продаже квартиры бабушкой мужу её внучки недействительна - это будет поводом для судебного разбирательства? Так выходит...?

Поводом для судебного разбирательства может быть все, что угодно) Другое дело, есть ли основания, и какие. В вашем случае фактически единственное основание, которое может быть - это признавать бабушку на момент выдачи доверенности не понимающей последствий и не отвечающей за свои действия и тд. В любом случае, даже если экпертиза не проводилась, в доверенности есть (обычно есть) слова нотариуса "личность установлена, дееспособность проверена", то есть нотариус будет выступать как свидетель безусловно в вашу пользу. Постарайтесь как-нибудь аккуратно, между делом, спросить у людей, возили ли они бабушку перед написанием доверенности к психиатрам (или вызывали на дом). Думаю, все-таки это должно было иметь место)) Нотариусы у нас перестраховщики.

По поводу суммы, указываемой в договоре, и налога мы и с банком и с хозяевами все решили еще в самом начале! Дело в том что перед сделкой проводится независимая экспертиза по оценке стоимости квартиры. И если эта цифра и цифра указываемая в договоре купли/продажи будут отличаться более чем на какую-то определенную величину - банк не пропустит такую сделку. Поэтому в договоре мы будем указывать полную стоимость квартиры, которая совпадет со стоимостью оценки!

С оценкой и суммой договора понятно, но я немного о другом) Собственники должны будут уплатить налог с суммы, превышающей 1 млн рублей (либо с разницы между суммой покупки и продажи). Согласны ли они на это, поднимался ли этот вопрос?

 

[алекс99]

Кстати, по ипотеке обычно страхуется титул квартиры, поэтому юристы банка обращают на это внимание. И вообще ипотечная сделка чище.

 

[Maximusss87]

Постарайтесь как-нибудь аккуратно, между делом, спросить у людей, возили ли они бабушку перед написанием доверенности к психиатрам (или вызывали на дом).

Постараюсь узнать! спасибо за наводку.

Собственники должны будут уплатить налог с суммы, превышающей 1 млн рублей (либо с разницы между суммой покупки и продажи). Согласны ли они на это, поднимался ли этот вопрос?

Да! Я прекрасно понял что Вы имее ввиду именно налог! В сделке между бабушкой и мужем внучки, состоявшейся вчера прописана сумма меньше 1млн. т.е. никакой налог при этом они платить не будут. А при перепродаже квартиры в мою пользу будет указываться полная стоимость, как того и хочет банк. И мы изначально по этому поводу поговорили. Просто там сумма не сильно отличается от миллиона и продавцы согласились сами оплатить этот налог!

 

[Тин]

Просто там сумма не сильно отличается от миллиона и продавцы согласились сами оплатить этот налог!

Это хорошо.
Будут вопросы - спрашивайте.

Посмотрите в доверенности, какой нотариус удостоверял. Может сами узнаем)

 

[Maximusss87]

Кстати, по ипотеке обычно страхуется титул квартиры, поэтому юристы банка обращают на это внимание.

Ну у меня ГазпромБанк и они говорят что титульное страхование у них сейчас отменили. Нужна будет только страховка самой недвижимости, и еще есть страховка жизни заемщика(т.е. меня) - но это по желанию!

И вообще ипотечная сделка чище.

Так я на это и надеюсь!!! Я бы даже сказал ОЧЕНЬ НАДЕЮСЬ!!! ест-но банк не отдаст свои деньги, если будет оставаться шанс, что они их не вернут! И поэтому они должны тщательно все проверить! Эта их проверка меня и успокаивает... сам то я в этих вопросах не бум-бум...

 

[алекс99]

Ну у меня ГазпромБанк и они говорят что титульное страхование у них сейчас отменили.

Я бы добровольно застраховал. Во избежание всяких форс мажоров.

 

[Maximusss87]

Это хорошо.
Будут вопросы - спрашивайте.

Посмотрите в доверенности, какой нотариус удостоверял. Может сами узнаем)

Спасибо еще раз! Теперь хоть буду знать, что можно в случае чего нехорошего прикрываться этой доверенностью(кстати я еще тогда сделал себе её копию на всякий случай) и говорить: "Ну ведь нотариус же засвидетельствовал её дееспособность"! Думаю вопросы еще появятся...
Документы к сожалению дома, а я на работе... только вечером смогу посмотреть! Но обязательно сюда напишу! Хотя наверное фамилию лучше в личку писать - все-таки конфеденциальная информация!

 

[Maximusss87]

Я бы добровольно застраховал. Во избежание всяких форс мажоров.

Спасибо! Учту!